希望本文能帮助”新上海人”在购买首套房的路上少走弯路.

为什么

2019年初夏, 如果在上海租一套两室一厅的房子, 要求交通基本便利, 房间有基本装修, 市区内的租金7K到12K, 郊区至少也要5K以上, 租金不可谓不贵.

相比于购买一套400多万的两居室, 扣除公积金每月再还7K~9K, 房租已经能撑起月供了. 就此, 步上了漫漫购房路.

买房资格

对买房完全没概念的人可能还纳闷, 怎么还有钱买不到的房子? 上海买房有限购令, 规定了各种情况下什么样的身份有买房资格.

简单说就是外地户口需要结婚, 并且有一人满五年社保.

详细条款可以参考这篇文章的总结 .

单身购房资质

已婚购房资质

选房

如果你已经决定要买, 并且有资格买, 下面就是选房了.

选房子是个处理海量信息的过程, 单在链家能搜到的上海二手房挂牌信息就有7万多条.

我们并不可能走访每一处房源, 也没必要了解市场的方方面面, 但是以下几点是必须心中有数的.

普通住宅 / 非普通住宅

根据成交价划分, 房子分为 “普通住宅” 和 “非普通住宅”.

区域 普通住宅的成交价范围
内环 <= 450 万
中环 <= 310 万
外环 <= 230 万

如果成交价大于范围, 或者面积大于 140 平方, 就定为 “非普通住宅”, 将会交更多的增值税和个人所得税.

满五唯一

在选房APP里都会看到”满五”/”满二”的标签, 这是指房东购买房子的年限是否超过五年或两年. 不满的话会交更多的增值税.

“唯一”/”不唯一” 是说房东出卖的房子是否是他唯一的房子, 如果不是就会交更多的个人所得税.

综上, 普通住宅的满五唯一是缴税最少的.

具体税费规则见表格, 初期有个概念就行, 缩小范围之后再仔细考虑.

预算

从万千房源中选出合适的房子, 最重要的限制还是预算.

假设买一个400万的房子, 规定首套房首付至少35%, 也就是 140万.

大约2%的中介费: 8万.

至少1%的契税: 4万.

可能有1%的个人所得税: 4万.

购房合同一般都会留尾款来限制房东尽快交房: 2万.

综上, 也就是需要准备好158万的现金.

当然这是在你的收入有资格贷到足够的款的情况下, 否则你就要增加首付比例(也就是减少贷款数额).

区域

如果家里给你了足够的支持, 下面就可以有目的地选房了.

我的筛选方法是从总价和面积这两个硬指标来初筛.

我开始选的时候总价过滤350万到500万, 面积70平到90平, 这样一筛基本就可以选出几个区块, 然后就可以重点了解了.

每家对房子的需求不一样, 选市区的小房子还是郊区的大房子没有统一答案, 就保值增值来看, 内环以内的房子更具优势.

火爆的时期上涨快, 低落的时期下跌少. 但是对于大部分刚需来说, 这些都不重要, 因为不会在短时间内转卖.

如果明确有置换的打算的话, 买好的地段不会错.

选片区的时候开业参考以下几个点:

  • 现有的交通便利程度

  • 在建的地铁便利程度

  • 周围学校/医院

  • 周围商场/菜场

  • 周围公园/体育馆/健身房

  • 周围图书馆

房龄

相邻区域的房子, 老房子会便宜很多. 不仅仅是因为房子本身有折损, 也因房龄问题会影响到贷款年限.

房龄 公积金贷款年限
<=5年 30年
6年 < X < 20年 35年-房龄
>=20年 15年

商贷各家银行的政策不一样, 一般来说是 50年减去房龄 , 最长30年.

老房子翻新的成本也高出许多, 再次转卖会更难卖.

哪里可以省

一是房价本身. 如果房东诚意卖, 而且已经挂牌有几个月了, 很多人看过就是没有成交, 这样的房子就比较容易砍价.

以链家的挂牌价为参考, 砍价的力度可以从1%到5%不等.

二是中介费. 现在中介费宣称都是房子总价的3%, 对于链家没有什么谈的余地, 其他中介都可以谈.

中介的底线在1%左右, 在他们月底/季度底冲业绩的时候谈更容易谈出好价钱.

三是税费. 比如让卖家不唯一的房子佯装”唯一”, 中介会以疏通关系的理由另收钱.

不推荐这种非法操作, 这种方式的所有细节都不会写入合同, 没有保障.

购房流程

  • 确认购房资格

  • 确认公积金贷款资格

  • 确认商业贷款资格

  • 准备首付和税费

  • 产权调查, 确认没有户口纠纷, 没有贷款抵押纠纷

  • 签订购房意向合同(交定金, 五万左右, 留好转账凭证和收据)

  • 确认购房资格贷款资格(中介会出一个报告, 仅供参考不负责)

  • 网签; 签正式购房合同; 交中介费(如果可以就留一部分最后再交)

  • 网签当天付首付款(留好转账凭证和收据)

  • 办公积金复议(主贷人必须出席)

  • 办银行商业贷款

  • 跟银行签贷款合同

  • 办过户(房产证上的所有人需要到场, 不到场的要求公证材料)

  • 缴税缴费

  • 领产证

  • 银行放款

  • 交房

  • 水电煤过户

  • 付清尾款

公积金复议(option)

如果跳槽不满六个月, 即使公司给补缴过公积金, 系统里查询依然会看到”不连续” “不能贷” 的字样.

不必担心, 只要公司给补缴过的, 一般去复议都会成功.

公积金复议的办理是在专门的公积金置业担保公司: 上海市住房置业担保有限公司 .

具体的办事窗口见这个列表 .

需要准备一系列材料:

公积金复议

值得提示的有:

第4条, 公司的材料一定要盖红章.

第5条, 公积金证明在公积金中心拉取, 需要身份证.

第6条, 社保证明在各个”街道社区事务受理服务中心”拉取, 需要身份证.

第11条, 需要银行红章的”家庭名下住房情况查询”, 一定要盖红章.

原则上是等三到五个工作日, 但是全看办事员心情, 我的等五分钟就当场办好.

其他注意事项

给中介只留微信不留电话, 如果一定要留就一定办一个临时号!

不过过分依赖中介, 关键节点和关键事项自己留心.

善待门口的中介, 不要招惹链家的中介, 大部分人素质很差.

信用卡不良记录已经不能修改了, 谁都改不了. 有一两次逾期不碍事.